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ワンルームマンション投資入門:東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい [投資・マネー]


東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい

東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい

  • 作者: 重吉 勉
  • 出版社/メーカー: かんき出版
  • 発売日: 2009/10/20
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



ワンルームマンション投資の初心者に向けた一冊。
筆者は、投資用ワンルームマンションを販売して、それを管理する業者の社長さん。
当然ポジショントークの部分があるので、その分は割り引いて読む必要があるが、それでも不動産投資を考えて居る人は読んでいて損はない。

【目次】
第1章 私が不動産投資を勧めるのは、あなたの老後を豊かにするため
1 都内中古ワンルームマンション投資を勧める6つの理由
2 貯蓄VS.ワンルームマンション投資、どちらが早く実現!
3 「物価上昇」と「増税」は避けられない
4 ゆとりのある老後生活を送るために必要な金額とは?
5 老後の収入源は「不労収入」がベスト
6 不動産投資の目的は「不労収入」と「家族の生活を守ること」
7 団体信用生命保険を適用された大屋さんのケース

第2章 10年で3戸の中古ワンルームを持つ方法
1 不動産投資は長期間収益性のある「本当の資産」
2 不動産投資の最大のリスクは「債務」
3 毎月5万円の家賃収入持つ力をご存知ですか?
4 「利回り」と金利が逆転!」それでも購入したほうがいい理由
5 「資産が資産を生む」ベースをつくる
6 「借入割合40%以下」を目標に繰上返済する
7 「資産が資産を生む」を実現するシミュレーション
8 10年先のリターンを読んで投資する
9 不動産投資は休むことも必要
10 都内中古ワンルームマンションは「いまが買い時」!?
11 投資物件は最後まで持つべきか 「出口戦略」

第3章 中古ワンルームでも「築浅物件」を狙え!
1 管理会社だからこそ分かる「物件の選び方」
2 「築浅物件」なら立地がよく資産価値が高い
3 「築浅物件」なら入居者がすぐに見つかる
4 「築浅物件」なら長期的な収入を見込める
5 「バブル物件」は投資には向かないのか?
6 私たちが考えている以上に人生は長い!

第4章 東京の中古ワンルーム投資を勧める理由はこれだけあります
1 3戸のワンルームを持つための失敗しない投資物件の選び方
2 1棟アパート経営をお勧めできないこれだけの理由(1)
3 1棟アパート経営をお勧めできないこれだけの理由(2)
4 不動産投資に最適な東京の魅力とは何か(1)
5 不動産投資に最適な東京の魅力とは何か(2)
6 地方の不良資産を東京の優良資産に買い換える

第5章 不動産投資のリスクはこうして回避する
1 不動産にも“リスク"はある
2 不動産投資の目的は」節税ではない
3 不動産投資は「相続時精算課税制度」をフル活用できる投資法
4 「空室」リスクを回避する3つの要素
5 空室リスクを回避してくれる「立地条件」
6 空室リスクを回避する「商品力」と「営業力」
7 あなたの賃貸管理会社は身銭を切っているか
8 200万人を超える在日外国人マーケットを狙え!
9 自身へのリスクは物件の選び方で対応
10 購入物件の価格下落は本当のリスクじゃない
11 マンション投資の盲点は「管理」
12 こんな建物管理会社には要注意!
13 建物管理会社の言いなりになってはダメ!
14 こんな賃貸管理会社は信用するな!


この本が良いところは、サラリーマンが不動産投資をすることを考えて作られているところ。
過度のレバレッジをかけずに、資金管理を慎重に行い、退場を防ぐという点は「伝説のトレーダー集団 タートル流投資の魔術」等でも触れられているように、投資における重大なポイントだ。

また、東京への投資に限定しているのも良心的。
人口減少・地方の衰退が明らかな今、地方の不動産に投資して儲かるのはその土地が公共事業で収容されたときぐらいだ。そう考えると、東京を強く押しているのは良心的だと思う。
もっとも、日本の人口は減少しつつある上に、移民を拒む頭の硬い高齢者の割合が増えていくので、東京といえども今後の土地需要が高まっていく保証は無いのだが……。

そして、本書には問題も大きく分けて2点ある。
一つ目は、不動産特有の空室・管理費のリスクを楽観視している点。
私は不動産投資をしないので分からないが、リスクに対して「頑張れば回避できる」というのはあまり論理的な買いではないと思われる。

二つ目は、本書最大の問題点で、「不動産価格の下落は気にしなくて良い」と言う、バランスシート無視の姿勢を取っている点。
筆者曰く、不動産価格が下落しても入ってくる家賃は変わらないので問題は無い。だが、この考え方は自分の住む不動産はどうせ自分が住むんだから価値が下がっても関係ない、というのと同じぐらい間違っている。
財産全体で見た場合、所有不動産が下落していればその分は必ず損をしているのだ。
(ちょっと図を書いてみればよくわかる)。

とまあ、問題も多いのだが、不動産投資を考えて居る人の一冊目としては悪くない。
本書を読んでイメージをふくらませて、その後、もっと詳しく勉強していけばいい。

☆☆☆(☆三つ)

他のBlogの反応はこちら
http://kubun.seesaa.net/article/131871765.html
http://www.sftd.jp/kato/2009/11/post_1656.html
http://blog.1growing-rich.com/?eid=898806
投資系のBlogが多く、そこそこ高評価。
個人的には、業者任せでうまくいくのか疑問ではあるのですが……。





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